如果房?jī)r(jià)像很多人期待的那樣再次大幅上漲、重復(fù)本世紀(jì)初那一幕，那會(huì)發(fā)生什么情況？這一變化是否真的有益于社會(huì)？

最熱切期待這一變化的，是那些房屋凈值為負(fù)的房主。這些人是在房地產(chǎn)熱潮處于頂峰時(shí)申請(qǐng)到抵押貸款的。如今他們發(fā)現(xiàn)，他們房屋的價(jià)值還不及他們欠銀行的貸款。盡快擺脫負(fù)凈值狀態(tài)肯定會(huì)讓他們長(zhǎng)出一口氣。

然而，如果這些人把這一變化造成的各種影響以及他們對(duì)蕓蕓眾生的人文關(guān)懷考慮在內(nèi)，他們還應(yīng)當(dāng)有此期待嗎？

我在自己的新書《金融與美好社會(huì)》(Finance and the Good Society)中主張，我們期待的應(yīng)當(dāng)是更合理的金融安排，即民主化且人性化的金融資本主義，而不是某種價(jià)格上漲。我們應(yīng)當(dāng)期待價(jià)格在市場(chǎng)中形成，而這個(gè)市場(chǎng)的所有參與者都懷著現(xiàn)實(shí)的預(yù)期；應(yīng)當(dāng)期待價(jià)格能夠體現(xiàn)出推崇人人平等且獎(jiǎng)勵(lì)良好行為的契約。

把房?jī)r(jià)大漲當(dāng)作一件好事的想法似乎非常普遍。但未來(lái)房?jī)r(jià)大漲的影響到底是不是那么積極，這個(gè)問(wèn)題的答案并不是那么明確，它取決于價(jià)格上漲的原因以及為其定制的金融安排。這個(gè)問(wèn)題比大多數(shù)人想象的復(fù)雜得多。

請(qǐng)注意，在最近一輪泡沫中，美國(guó)和英國(guó)房屋的售租比迅速上揚(yáng)。這并不是一輪租房熱潮。它的起因不在于人們想消費(fèi)的住房服務(wù)的真實(shí)稀缺價(jià)值出現(xiàn)上升，而在于金融方面，是旨在獲得穩(wěn)定租金流的投資性購(gòu)房需求發(fā)生了變化。

未來(lái)，如果房屋售租比大幅上揚(yáng)，會(huì)造成何種影響？在回答這個(gè)問(wèn)題之前，我們必須先問(wèn)一問(wèn)，為什么會(huì)出現(xiàn)這種上揚(yáng)？房?jī)r(jià)上一次上揚(yáng)是在本世紀(jì)初，我們來(lái)考慮一下它的原因。這些原因基本上既適用于美國(guó)也適用于英國(guó)。

房?jī)r(jià)上漲與信貸標(biāo)準(zhǔn)日趨放松及銀行體系日漸薄弱有關(guān)，原因是有些人對(duì)房?jī)r(jià)下跌的可能性不當(dāng)回事。其結(jié)果是，銀行業(yè)陷入嚴(yán)重困境，政府必須出手紓困。

房?jī)r(jià)上漲還與公眾對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的過(guò)分且不切實(shí)際的預(yù)期有關(guān)。我和卡爾•凱斯(Karl Case)在2004年對(duì)美國(guó)4個(gè)城市的購(gòu)房者做了一項(xiàng)調(diào)查，當(dāng)時(shí)，房?jī)r(jià)預(yù)期正處于最離譜的時(shí)期。我們發(fā)現(xiàn)，受訪者對(duì)接下來(lái)10年房?jī)r(jià)年漲幅所做預(yù)期的（截?cái)啵┚�值�?/span>12.6%�；蛟S我們的受訪者不是非常理解他們這種預(yù)期指的是什么：它指的是，10年之后的房?jī)r(jià)，將是當(dāng)時(shí)業(yè)已很高的房?jī)r(jià)的3倍多。

至少，購(gòu)房者當(dāng)時(shí)肯定以為自己將賺得盆滿缽滿：對(duì)那些首付比例為10%的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們投資的杠桿倍數(shù)實(shí)際上為10倍，因此，如果房?jī)r(jià)如他們預(yù)期的那樣大幅上漲，他們的投資收益將被放大10倍。難怪在樓市崩盤前，人們對(duì)樓市繁榮感到如此的滿意。

如今，10年已過(guò)去了8年。在這8年里，美國(guó)名義房?jī)r(jià)的真實(shí)年均漲幅為-3.6%。公眾的長(zhǎng)期預(yù)期簡(jiǎn)直錯(cuò)得離譜。而且，盡管事實(shí)已經(jīng)很明顯了，公眾對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期依然只出現(xiàn)了緩慢而逐漸的下降。2011年，公眾預(yù)期的未來(lái)10年房?jī)r(jià)年均漲幅降至5.6%，但這個(gè)水平仍然很高：它意味著，在大約12年后，房?jī)r(jià)將翻一番。

因此，上一次的房?jī)r(jià)上漲是由預(yù)期嚴(yán)重脫離實(shí)際造成的。這意味著，人們犯下了一些代價(jià)高昂的錯(cuò)誤（在住房上進(jìn)行了不適當(dāng)?shù)耐顿Y只是其中之一）。比方說(shuō)，抱有以上妄想且感覺自己很富有的人，可能不會(huì)采取必要的措施來(lái)維持自己的人力資本、技能及就業(yè)準(zhǔn)備。此外，由于滿足于想象中的未來(lái)財(cái)富，這些人可能沒有以其他形式為未來(lái)儲(chǔ)蓄。這意味著，人們可能錯(cuò)過(guò)了原本可能為他們帶來(lái)更高收益的投資。這甚至還意味著，人們可能沒有對(duì)用于政府基礎(chǔ)設(shè)施投資的稅收予以支持，而這類投資原本可能為經(jīng)濟(jì)提供更有力的支撐。

如果這種妄想再次導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，那肯定不會(huì)是件好事。它最終甚至可能會(huì)引發(fā)另一場(chǎng)危機(jī)，我們未來(lái)可能會(huì)看到的房?jī)r(jià)上漲只會(huì)是曇花一現(xiàn)。這一結(jié)果簡(jiǎn)直糟透了。

就連那些房屋凈值為負(fù)的房主也不會(huì)真正從房?jī)r(jià)上漲中受益多少。如果這次與上次相似，那么房?jī)r(jià)上漲可能不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，在他們出售房產(chǎn)之前，泡沫將再次破裂。

因此，如果有人希望房?jī)r(jià)大漲、足以讓所有房屋凈值為負(fù)的房主都脫身，那么他將不得不希望，這次房?jī)r(jià)上漲的原因能與上次有所不同。

未來(lái)房?jī)r(jià)大漲的一種更有可能的方式是，政府向房地產(chǎn)消費(fèi)給予大規(guī)模補(bǔ)貼，同時(shí)實(shí)施嚴(yán)格的區(qū)劃要求、以阻止建筑行業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)上漲做出供應(yīng)方面的回應(yīng)。這將造成人為的住房短缺，可能會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生更長(zhǎng)期的影響，因?yàn)檫@將導(dǎo)致租價(jià)與房?jī)r(jià)一起上漲。但是，人為的住房短缺是件好事嗎？

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的看法可能取決于（比方說(shuō)）子女。假設(shè)某人關(guān)心自己的子女，那么，如果他的子女不只一個(gè)，他僅把自己住的房子傳給后代就解決不了所有子女的住房問(wèn)題了。房?jī)r(jià)上漲會(huì)讓他的境況更糟，因?yàn)樗麑⒉坏貌粠推渌�子女在一個(gè)昂貴的市場(chǎng)中購(gòu)房。而且，除了自己的子女之外，他可能還要關(guān)心其他人。

我們真正應(yīng)當(dāng)期待的東西更多的是技術(shù)金融方面的，比人們自然而然予以關(guān)注的房?jī)r(jià)水平難以理解得多。

我們應(yīng)當(dāng)期待對(duì)一種集體行為問(wèn)題做出一些補(bǔ)救，這種問(wèn)題正阻礙抵押貸款金融家為房屋凈值為負(fù)的房主提供抵押貸款調(diào)整(workouts)或重組。問(wèn)題是，由于預(yù)期房?jī)r(jià)將下跌的人如此之少，證券化的抵押貸款就把抵押貸款調(diào)整的責(zé)任分?jǐn)偟饺藬?shù)極多的抵押貸款投資者身上，這些投資者現(xiàn)在不可能聚在一起就房屋凈值為負(fù)的房主的抵押貸款調(diào)整達(dá)成一致，盡管這種抵押貸款調(diào)整符合抵押貸款機(jī)構(gòu)和房主的共同利益。

這個(gè)集體行為問(wèn)題正變得更為嚴(yán)重，因?yàn)榈盅嘿J款調(diào)整的責(zé)任通常要由抵押貸款服務(wù)商承擔(dān)，但在最初的抵押貸款服務(wù)合同中，對(duì)這種抵押貸款調(diào)整并無(wú)直接的金錢獎(jiǎng)勵(lì)。我們必須為這個(gè)問(wèn)題找到一些法律上的補(bǔ)救措施。如果我們找到的話，那將成為一條重大的新聞。

我們還應(yīng)當(dāng)期待抵押貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行一些根本性的改革，以防止把我們拖入這場(chǎng)住房市場(chǎng)危機(jī)的問(wèn)題重演。我在上述書中討論了幾種新式的、由私人部門發(fā)放的抵押貸款，它們將大大有利于防范我們剛剛經(jīng)歷過(guò)的這類金融危機(jī)。我提出了一種持續(xù)調(diào)整抵押貸款，在這種貸款的原始合同中，會(huì)寫入經(jīng)過(guò)預(yù)先計(jì)劃和持續(xù)修正的貸款調(diào)整。發(fā)放這種貸款的機(jī)構(gòu)，實(shí)際上是在整套抵押貸款安排中提供了一只防范房?jī)r(jià)下跌的保險(xiǎn)。

我和我的英國(guó)同事——班戈商學(xué)院(Bangor Business School)的M•沙希德•易卜拉欣(M Shahid Ebrahim)、蘭卡斯特大學(xué)(Lancaster University)的馬克•B•沙克爾頓(Mark B Shackleton)和拉法爾•M•沃雅克夫斯基(Rafal M Wojakowski)——指出了這些抵押貸款應(yīng)該如何定價(jià)，以便為私人部門的貸款發(fā)放者帶來(lái)名義利潤(rùn)。通過(guò)創(chuàng)造這類抵押貸款，貸款發(fā)放者將把關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理的金融理論帶給普羅大眾，從而幫助實(shí)現(xiàn)金融民主化。

我們還應(yīng)當(dāng)期待建立更具流動(dòng)性的市場(chǎng)來(lái)應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)（它會(huì)為未來(lái)房?jī)r(jià)提供價(jià)格發(fā)現(xiàn)），期待創(chuàng)立一種對(duì)沖工具，來(lái)幫助抵押貸款發(fā)放者在不使自己背負(fù)過(guò)多房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)的情況下改善這類貸款。這又會(huì)是一條好消息。

最后要說(shuō)的是，我們真正應(yīng)當(dāng)期待的東西不是房?jī)r(jià)上漲，而是金融基礎(chǔ)設(shè)施的民主化和人性化。這類改進(jìn)無(wú)疑是有益的，而且我們有能力推動(dòng)其實(shí)現(xiàn)。這未必就只能是一種愿望。

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