房?jī)r(jià)仍舊牽動(dòng)人心。

近期，杭州一些樓盤陡然降價(jià)與一家銀行暫停開發(fā)貸的消息擾動(dòng)市場(chǎng)，大小券商周末也紛紛召開電話會(huì)議，人民幣近期走低也為樓市平增變數(shù)。事實(shí)上，比起購(gòu)房者砸盤售樓處，房地產(chǎn)是否在砸盤中國(guó)經(jīng)濟(jì)更值得思考。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)、尤其一線城市房?jī)r(jià)仍氣勢(shì)不減。根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2014年1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，環(huán)比只有6城下降，同比僅1城下降。同比價(jià)格變動(dòng)中，上海以20.9%領(lǐng)漲。從趨勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅開始輕微下滑，1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅為0.49%，而去年12月份為0.51%。

預(yù)言房地產(chǎn)拐點(diǎn)是一件不討好的工作，但是這一次變化或許正在到來(lái)。但更為嚴(yán)峻的問(wèn)題在于，可能到來(lái)的轉(zhuǎn)折不僅與長(zhǎng)期人口周期與短期漲跌周期重疊，而且也與宏觀經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)向糾結(jié)。

房?jī)r(jià)趨勢(shì)如何走？當(dāng)下可以視為中國(guó)房地產(chǎn)的一個(gè)十字路口，體現(xiàn)為長(zhǎng)期因素、中期因素、短期因素的周期轉(zhuǎn)折與重疊。

從長(zhǎng)期看，近年新增勞動(dòng)人口已經(jīng)開始減少，多數(shù)預(yù)測(cè)認(rèn)為中國(guó)人口周期在2015年左右見頂，這意味著對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)建筑周期也將換擋。中國(guó)房地產(chǎn)最近20年的崛起源于財(cái)富快速增長(zhǎng)的一代年輕人的安置與改善住房需求，而今天的產(chǎn)能則需要未來(lái)一代人的時(shí)間來(lái)消化。本輪周期從上個(gè)世紀(jì)末房改開始，目前人口周期角度而言高點(diǎn)已經(jīng)過(guò)去，正在面臨下挫趨勢(shì)。

從中期看，從不同人等對(duì)房?jī)r(jià)高低的分歧可見，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題巨大，供求問(wèn)題之外還在于分配問(wèn)題。學(xué)者甘犁的調(diào)查顯示中國(guó)最高資產(chǎn)10%的中國(guó)家庭擁有63.9%的資產(chǎn)，而房產(chǎn)又占據(jù)資產(chǎn)比例大頭，比如北京市民的總資產(chǎn)83.8%是房屋，而上海亦高達(dá)76.5%。相關(guān)數(shù)據(jù)印證我此前的判斷，少部分人占據(jù)大部分財(cái)富，注定使得房屋空置率以及住房自有率同時(shí)高居世界前列，也為未來(lái)各地、尤其是三四線城市的供給過(guò)剩埋下伏筆。

從短期看，除了剛需，中國(guó)房地產(chǎn)需求中一直存在巨大的投資需求。雖然這一需求難以量化，卻毫無(wú)疑問(wèn)作用巨大。值得注意的是，房地產(chǎn)投資需求與中國(guó)整體資產(chǎn)價(jià)格的情況息息相關(guān)，比如與人民幣匯率走勢(shì)相關(guān)。如果人民幣出現(xiàn)趨勢(shì)性下跌，資金外流，拋售房地產(chǎn)，投資性需求將大幅下滑，房?jī)r(jià)顯然承壓。

我在去年8月的專欄《中國(guó)經(jīng)濟(jì)的兩難困境》 之中強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)價(jià)格與人民幣在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型矛盾角色， “如果默認(rèn)經(jīng)濟(jì)不得不繼續(xù)加杠桿，那么這也意味著資產(chǎn)價(jià)格必須維持高位，那么當(dāng)下需要人民幣維持強(qiáng)勢(shì)，但是強(qiáng)勢(shì)的人民幣顯然不利于當(dāng)下出口，進(jìn)而也會(huì)影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。如果不能維持人民幣的強(qiáng)勢(shì)，那么國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格面臨重估之虞，這并不美妙�！�

以往持續(xù)升值的人民幣一直是房地產(chǎn)泡沫保持堅(jiān)挺的背景之一，如今這一格局則開始變化。近期不僅人民幣匯率3 個(gè)月來(lái)首破 6.1大關(guān)，離岸人民幣（CNH）與在岸人民幣（CNY）差價(jià)也達(dá)到三年以來(lái)最高，人民幣只升不跌的神話似乎在一夜之間破產(chǎn)。我并不認(rèn)為這是中國(guó)央行主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果，而是標(biāo)志著市場(chǎng)試探人民幣真實(shí)匯率的開始。即使當(dāng)下無(wú)法斷言人民幣匯率將就此展開貶值之旅，但至少風(fēng)險(xiǎn)因素開始涉入，人民幣匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的支撐作用或?qū)⒚媾R考考驗(yàn)。以此觀之，決定中國(guó)房?jī)r(jià)短期趨勢(shì)的風(fēng)向開始轉(zhuǎn)換，中期因素和長(zhǎng)期因素中的支撐房?jī)r(jià)力量也在減弱。

房?jī)r(jià)下跌對(duì)于經(jīng)濟(jì)并非好事，崩盤更是可能帶來(lái)災(zāi)難性的后果，無(wú)論對(duì)于持有住房者還是沒(méi)有買房者。至于債臺(tái)高磊的地方政府而言，更是房地產(chǎn)的相關(guān)利益者之一，根據(jù)國(guó)土部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年全國(guó)土地出讓收入總金額達(dá) 4.1萬(wàn)億元，超過(guò) 2013年全國(guó)公共財(cái)政收入的三分之一。

內(nèi)心愿景難以決定真實(shí)經(jīng)濟(jì)，二者甚至往往會(huì)背道而馳。房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)槟贻p人的詛咒而驟然下跌，但也不會(huì)因?yàn)榈胤秸�府的托市而永葆繁榮。更為致命的是，這一趨勢(shì)并不會(huì)因?yàn)榫仁谢蛘{(diào)控而根本改變，延長(zhǎng)泡沫的刺穿只能換來(lái)更大的泡沫幻滅，2008年之后大規(guī)模刺激導(dǎo)致的“泡沫的泡沫”尚在消化之中，再一次刺激既無(wú)必要亦無(wú)資本。回望在上個(gè)世紀(jì)80年代，“日本第一”口號(hào)也曾喧囂不已，東京房?jī)r(jià)曾經(jīng)一度高不可攀，土地少人口多房?jī)r(jià)不會(huì)跌是主要邏輯，但是1991年后風(fēng)向急轉(zhuǎn)直下，隨后十余年內(nèi)，東京房?jī)r(jià)跌去6成。

回頭來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)貴不貴？這是一個(gè)俗氣又費(fèi)解的問(wèn)題。一方面身邊不乏一擲千金全額付款的土豪案例，有人甚至說(shuō)唯有屌絲才覺(jué)得房?jī)r(jià)高，另一方面則是多數(shù)人覺(jué)得房?jī)r(jià)過(guò)高。我在以往專欄曾以數(shù)據(jù)測(cè)算，房?jī)r(jià)對(duì)于中國(guó)金字塔尖的家庭確實(shí)并不算高，對(duì)于五分之一的家庭而言房?jī)r(jià)收入比低于4.7，也就是說(shuō)收入不到五年就可以購(gòu)置新房，而對(duì)金字塔底部五分之三家庭來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)收入比分別為8.4、11.4、19.7，痛苦感受可想而知。

也正因此，房?jī)r(jià)對(duì)于富人不高，對(duì)于窮人甚至夾心層則顯然過(guò)高，過(guò)去十多年的房?jī)r(jià)趨勢(shì)確實(shí)有利于有購(gòu)買力的階層。房地產(chǎn)近20年變遷，實(shí)際上涉及到一個(gè)中國(guó)式的財(cái)富分配問(wèn)題，多少中國(guó)人的財(cái)富流轉(zhuǎn)以及幸福指數(shù)，歸根結(jié)底還是在于一個(gè) “房”字：無(wú)論是從事房地產(chǎn)的發(fā)家富豪，還是因?yàn)樵缭缳?gòu)房而步入中產(chǎn)的白領(lǐng)，或是長(zhǎng)期持幣待購(gòu)而悔恨不已的剛需一族，抑或北上廣深的蝸居一族——甚至，前段時(shí)間關(guān)于在大城市生活還是小城市生活的熱門討論，拋開大部分表面糾結(jié)，根源無(wú)非在于房?jī)r(jià)。

樓市關(guān)乎經(jīng)濟(jì)，但經(jīng)濟(jì)之外的影響卻往往被有意無(wú)意淡化。我常常認(rèn)為，不同世代之間因?yàn)榉课荻�放大的立�?chǎng)矛盾與財(cái)富鴻溝，可以稱為今日中國(guó)的 “蓋茨比命題”。80、90后遭遇的壓力將以何種方式改造中國(guó)社會(huì)的形貌，將是一個(gè)具有更大意義的問(wèn)題。縱然財(cái)富不均帶來(lái)的被剝削感并非決定中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)的主要原因，但這種不公感卻可能成為未來(lái)中國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型之中不得不面對(duì)的“民意”：如果忽視甚至任由這一情緒滋長(zhǎng)，其后果則可能在某一個(gè)瞬間以出其不意的方式爆發(fā)，這將是更大的風(fēng)險(xiǎn)因素。