房價仍舊牽動人心。

近期，杭州一些樓盤陡然降價與一家銀行暫停開發(fā)貸的消息擾動市場，大小券商周末也紛紛召開電話會議，人民幣近期走低也為樓市平增變數(shù)。事實上，比起購房者砸盤售樓處，房地產(chǎn)是否在砸盤中國經(jīng)濟更值得思考。

從數(shù)據(jù)來看，房價、尤其一線城市房價仍氣勢不減。根據(jù)中國統(tǒng)計局發(fā)布的2014年1月份70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)，環(huán)比只有6城下降，同比僅1城下降。同比價格變動中，上海以20.9%領(lǐng)漲。從趨勢來看，房價漲幅開始輕微下滑，1月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比平均漲幅為0.49%，而去年12月份為0.51%。

預(yù)言房地產(chǎn)拐點是一件不討好的工作，但是這一次變化或許正在到來。但更為嚴峻的問題在于，可能到來的轉(zhuǎn)折不僅與長期人口周期與短期漲跌周期重疊，而且也與宏觀經(jīng)濟的轉(zhuǎn)向糾結(jié)。

房價趨勢如何走？當(dāng)下可以視為中國房地產(chǎn)的一個十字路口，體現(xiàn)為長期因素、中期因素、短期因素的周期轉(zhuǎn)折與重疊。

從長期看，近年新增勞動人口已經(jīng)開始減少，多數(shù)預(yù)測認為中國人口周期在2015年左右見頂，這意味著對應(yīng)的房地產(chǎn)建筑周期也將換擋。中國房地產(chǎn)最近20年的崛起源于財富快速增長的一代年輕人的安置與改善住房需求，而今天的產(chǎn)能則需要未來一代人的時間來消化。本輪周期從上個世紀末房改開始，目前人口周期角度而言高點已經(jīng)過去，正在面臨下挫趨勢。

從中期看，從不同人等對房價高低的分歧可見，中國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題巨大，供求問題之外還在于分配問題。學(xué)者甘犁的調(diào)查顯示中國最高資產(chǎn)10%的中國家庭擁有63.9%的資產(chǎn)，而房產(chǎn)又占據(jù)資產(chǎn)比例大頭，比如北京市民的總資產(chǎn)83.8%是房屋，而上海亦高達76.5%。相關(guān)數(shù)據(jù)印證我此前的判斷，少部分人占據(jù)大部分財富，注定使得房屋空置率以及住房自有率同時高居世界前列，也為未來各地、尤其是三四線城市的供給過剩埋下伏筆。

從短期看，除了剛需，中國房地產(chǎn)需求中一直存在巨大的投資需求。雖然這一需求難以量化，卻毫無疑問作用巨大。值得注意的是，房地產(chǎn)投資需求與中國整體資產(chǎn)價格的情況息息相關(guān)，比如與人民幣匯率走勢相關(guān)。如果人民幣出現(xiàn)趨勢性下跌，資金外流，拋售房地產(chǎn)，投資性需求將大幅下滑，房價顯然承壓。

我在去年8月的專欄《中國經(jīng)濟的兩難困境》 之中強調(diào)資產(chǎn)價格與人民幣在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型矛盾角色， “如果默認經(jīng)濟不得不繼續(xù)加杠桿，那么這也意味著資產(chǎn)價格必須維持高位，那么當(dāng)下需要人民幣維持強勢，但是強勢的人民幣顯然不利于當(dāng)下出口，進而也會影響經(jīng)濟復(fù)蘇。如果不能維持人民幣的強勢，那么國內(nèi)資產(chǎn)價格面臨重估之虞，這并不美妙�！�

以往持續(xù)升值的人民幣一直是房地產(chǎn)泡沫保持堅挺的背景之一，如今這一格局則開始變化。近期不僅人民幣匯率3 個月來首破 6.1大關(guān)，離岸人民幣（CNH）與在岸人民幣（CNY）差價也達到三年以來最高，人民幣只升不跌的神話似乎在一夜之間破產(chǎn)。我并不認為這是中國央行主動調(diào)控的結(jié)果，而是標志著市場試探人民幣真實匯率的開始。即使當(dāng)下無法斷言人民幣匯率將就此展開貶值之旅，但至少風(fēng)險因素開始涉入，人民幣匯率對房地產(chǎn)價格的支撐作用或?qū)⒚媾R考考驗。以此觀之，決定中國房價短期趨勢的風(fēng)向開始轉(zhuǎn)換，中期因素和長期因素中的支撐房價力量也在減弱。

房價下跌對于經(jīng)濟并非好事，崩盤更是可能帶來災(zāi)難性的后果，無論對于持有住房者還是沒有買房者。至于債臺高磊的地方政府而言，更是房地產(chǎn)的相關(guān)利益者之一，根據(jù)國土部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年全國土地出讓收入總金額達 4.1萬億元，超過 2013年全國公共財政收入的三分之一。

內(nèi)心愿景難以決定真實經(jīng)濟，二者甚至往往會背道而馳。房價不會因為年輕人的詛咒而驟然下跌，但也不會因為地方政府的托市而永葆繁榮。更為致命的是，這一趨勢并不會因為救市或調(diào)控而根本改變，延長泡沫的刺穿只能換來更大的泡沫幻滅，2008年之后大規(guī)模刺激導(dǎo)致的“泡沫的泡沫”尚在消化之中，再一次刺激既無必要亦無資本�；赝�在上個世紀80年代，“日本第一”口號也曾喧囂不已，東京房價曾經(jīng)一度高不可攀，土地少人口多房價不會跌是主要邏輯，但是1991年后風(fēng)向急轉(zhuǎn)直下，隨后十余年內(nèi)，東京房價跌去6成。

回頭來看，中國房價貴不貴？這是一個俗氣又費解的問題。一方面身邊不乏一擲千金全額付款的土豪案例，有人甚至說唯有屌絲才覺得房價高，另一方面則是多數(shù)人覺得房價過高。我在以往專欄曾以數(shù)據(jù)測算，房價對于中國金字塔尖的家庭確實并不算高，對于五分之一的家庭而言房價收入比低于4.7，也就是說收入不到五年就可以購置新房，而對金字塔底部五分之三家庭來說，房價收入比分別為8.4、11.4、19.7，痛苦感受可想而知。

也正因此，房價對于富人不高，對于窮人甚至夾心層則顯然過高，過去十多年的房價趨勢確實有利于有購買力的階層。房地產(chǎn)近20年變遷，實際上涉及到一個中國式的財富分配問題，多少中國人的財富流轉(zhuǎn)以及幸福指數(shù)，歸根結(jié)底還是在于一個 “房”字：無論是從事房地產(chǎn)的發(fā)家富豪，還是因為早早購房而步入中產(chǎn)的白領(lǐng)，或是長期持幣待購而悔恨不已的剛需一族，抑或北上廣深的蝸居一族——甚至，前段時間關(guān)于在大城市生活還是小城市生活的熱門討論，拋開大部分表面糾結(jié)，根源無非在于房價。

樓市關(guān)乎經(jīng)濟，但經(jīng)濟之外的影響卻往往被有意無意淡化。我常常認為，不同世代之間因為房屋而放大的立場矛盾與財富鴻溝，可以稱為今日中國的 “蓋茨比命題”。80、90后遭遇的壓力將以何種方式改造中國社會的形貌，將是一個具有更大意義的問題�？v然財富不均帶來的被剝削感并非決定中國房價長期趨勢的主要原因，但這種不公感卻可能成為未來中國社會轉(zhuǎn)型之中不得不面對的“民意”：如果忽視甚至任由這一情緒滋長，其后果則可能在某一個瞬間以出其不意的方式爆發(fā)，這將是更大的風(fēng)險因素。